| Лика | Дата: Четвер, 27-Тра-2021, 07:11:39 | Повідомлення # 1 |
 Дуже активний
Група: Адміністратори
Повідомлень: 65
Статус: Offline
| 
ОСББ - що це таке, та які нюанси його реєстрації можуть зіпсувати час та нерви державним реєстраторам?
Частина2. Державна реєстрація змін до відомостей щодо ОСББ.
ОСББ – чи ненайсуперечливіша ОПФ в переліку багатьох. Тому саме в специфіці даної юридичної особи нам доведеться розібратися.
В попередній статті ми писали про порядок створення ОСББ та про правові прогалини, які в цих питаннях існують, наводили приклад можливих шляхів їх розв’язання та вирішення.
Нагадаємо знову, що всі питання що стосуються створення та подальшої діяльності ОСББ регулюются двома профільними законами:- ЗУ «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» № 2866 III від 29.11.2001р. (далі – Закон про об’єднання співвласників)
- ЗУ «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» № 417-VIII від 14.05.2015р. (далі – Закон про особливості ОСББ)
Наразі розберемося з порядком внесення змін в ОСББ, які прописані законодавством дещо, але не набагато, краще.
1.Які зміни до своїх відомостей можуть вносити ОСББ:
- Зміна керівника
- Зміна установчих документів
- Зміна назви та/або місцезнаходження
- Зміна інформації про зв’язок
- Змін підписантів
- Зміна КВЕД
Хто є керівником ОСББ та як його переобрати?
Відповідно до п. 16 ч. ІІІ Типового Статуту, затвердженого Наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства№ 141 від 27.08.2003 року (далі – Типовий Статут), керівником ОСББ, який діє без доручення від імені об’єднання та укладає в межах своєї компетенції договори і вчиняє інші правочини виступає Голова Правління (виконавчого органу) ОСББ.
Голова Правління виконує безліч функцій: забезпечує виконання рішень загальних зборів чи рішеньправління, розпоряджається коштами відповідно до затвердженого кошторису на загальних зборах, наймає на роботу працівників та звільняє їх, видаєобов’язкові накази у сфері трудових правовідносин; за рішенням правління видає довіреності на представництво та здійснює інші повноваження.
Однак, не завжди співвласники ОСББ вдоволені діями Голови, внаслідок чого є необхідність в його заміні чи переобранні. Іншою причиною зміни керівника є його смерть, а тому зміна керівника в даному випадку не бажання співвласників, а потреба.
Згідно із приписами Типового Статуту (п. 16 ч. ІІІ) саме Правління зі свого складу обирає Голову Правління та його заступника. Тому саме Правління вирішує кого із свого складу можна переобрати на посаду Голови.
Але, у випадку, коли загальні збори вирішили обирати Голову правління на загальних борах та передбачили це прописавши такий порядок до свого діючого статуту – обрання голови Правління в таких ОСББ здійснюється на загальних зборах.
Дане рішення приймається більшістю голосів від загальної кількості членів правління, якщо інше не встановлено рішенням загальних зборів об’єднання, викладається у Протоколі засідання Правління із зазначенням кожним з членів правління результату свого голосування («за» або «проти»), засвідченого власноручним підписом.
Відповідно до п. 6 ч.1 ст. 15 Закону України «Про реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань» (далі – Закон про реєстрацію), рішення уповноваженого органу управління юридичної особи, що подається для державної реєстрації змін до відомостей про юридичну особу, що містяться в ЄДР, викладається у письмовій формі, прошивається, пронумеровується та підписується засновниками (учасниками), уповноваженими ними особами або головою та секретарем загальних зборів (у разі прийняття такого рішення загальними зборами). Справжність підписів на такому рішенні нотаріально засвідчується з обов’язковим використанням спеціальних бланків нотаріальних документів.
Внаслідок чого робимо висновок, що протокол засідання Правління ОСББ про переобрання керівника викладається на нотаріальному бланку, де підписи всіх членів правління, які були присутні на зборах та голосували, нотаріально посвідчуються.
Аналізуючи висновки колегії, зазначимо найтиповіші помилки на цьому етапі: Протокол засідання правління підписаний тільки головою та секретарем засідання правління є таким, що оформлений з порушенням вимог статті 7 Закону про об’єднання співвласників та приписам Типового статуту (на підставі якого і затверджений Статут будь-якого ОСББ) (Наказ №828/5 від 05.03.2020, №2358/5 від 09.07.2020).
Тобто, підписи тих членів правління, які приймали участь у засіданні у протоколі є обов’язковими.
Протокол засідання правління не підписаний головою правління, за умови, якщо така вимога міститься у Статуті ОСББ, за висновками колегії (Наказ №1876/5 від 04.06.2020) є таким, що підписано не уповноваженою особою. Ця помилка актуальна у ситуації, коли засіданням правління переобирають голову із діючого складу правління, і попередній голова правління, будучи присутнім на зборах, не згоден із рішенням та відмовляється підписувати таке рішення. На жаль, оскільки таке рішення має містити підписи всіх, хто був присутній на засіданні, а тому оформлений таким чином протокол не відповідає вимогам чинного законодавства і реєстратор має підстави для відмови у державній реєстрації.
Але чи є рішення Правління ОСББ (виконавчого органу) рішенням уповноваженого органу управління юридичної особи в розумінні ст. 15 Закону про реєстрацію? Вважаємо, що «так», бо поняття орган управління передбачений ст. 10 Закону про об’єднання співвласників та продубльовано
П. 1 ч. 3 Типового Статуту вказує, що органами управління об’єднання є загальні збори співвласників, правління, ревізійна комісія (ревізор) об’єднання.
Якщо ви звернули увагу на положення Типового Статуту, то Голова Правління обирається серед осіб, що є членами Правління.
Звернемо увагу на ще один важливий нюанс: дату звільненнята призначення керівника.
Аналіз висновків коллегії дає чітку практику:
Протокол засідання правління, який не містить дати звільнення старого голови правління та дати призначення нового голови правління є таким, що суперечить приписам статті 2411 Кодексу законів пропрацю України, а також п.2.27 Інструкції про порядок ведення трудових книжок працівників, затвердженої Наказом Міністерства праці України, Міністерства юстиції України, Міністерства соціального захисту населення України від 29.07.1993 №58, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 17.08.1993 за №110, оскільки днем звільнення вважається останній день роботи. Протокол, що не містить відомостей про призначення, не дає змоги встановити момент виникнення повноважень у нового голови правління, якщо у Протоколі не містилося питання звільнення перереднього керівника, а тому не було підстав для призначення нового керівника, оскільки на момент прийняття такого рішення посада голови правління не була вакантною, а тому питання про призначення нового керівника є таким що суперечить вимогам Конституціїта законам України (підстави для відмови - п.5 ч.1 ст.28 ЗУ про реєстрацію) (Наказ №828/5 від 05.03.2020, № 2176 від 24.06.2020, №3795/5 від 30.10.2020, №1878/5 від 04.06.2020, №3580/5 від 15.10.2020, №4255/5 від 09.12.2020, №1995/5 від 16.06.2020, 2358/5 від 09.07.2020, тощо).
Крім того, протокол в якому дата звільнення голови правління передує даті зборів теж є однією із найпоширеніших помилок при оформленні такого протоколу, оскільки дата звільненя керівника має відповідати даті рішення або перевищувати її, а тому таке рішення суперечить приписам статті 2411 Кодексу законів про працю України. (Наказ №2357/5 від 09.07.2020, №3054/5 від 04.09.2020)
А що робити, якщо співвласники хочуть обрати керівника зосіб, що не є членами Правління? Чи якщо попередній голова правління перестав бути співвласником та змінив свою адресу місця проживання, внаслідок чого вже не може та не хоче виконувати ці обов’язки? Або непередбачувана ситуація, така як смерть голови правління?
У всіх цих випадках попередньо потрібно переобрати склад правління.
В цій ситуації необхідно скликати Загальні Збори співвласників, бо відповідно до ст. 10 Закону про об’єднання співвласників та до п.2 ч.3 Типового Статуту - вищим органом управління об’єднання єЗагальні збори. Загальні збори вправі приймати рішення з усіх питань діяльності об’єднання.
Загальні збори скликаються і проводяться в порядку, передбаченому цим Законом для установчих зборів, правлінням об’єднання або ініціативною групою з не менш як трьох співвласників.
Рішення загальних зборів є обов'язковим для всіх співвласників. Порядок обрання та відкликання членів правління, їх кількісний склад та строки обрання встановлюються загальними зборами.
Тому, саме на Загальних зборах можливо визначити новий склад членів Правління, які після цього на засіданні правління обирають Голову зі свого складу.
Хто ж підписує Протокол загальних зборів та чи є необхідність в нотаріальному посвідченні?
Щодо нотаріального посвідчення - тут без варіантів. Відповідно до п. 6 ч.1 ст. 15 Закону про реєстрацію рішення уповноваженого органу управління юридичної особи, що подається для державної реєстрації змін, що містяться в ЄДР, викладається у письмовій формі, прошивається, пронумеровується та підписується.
Справжність підписів на такому рішенні нотаріально засвідчується з обов’язковим використанням спеціальних бланків нотаріальних документів.
А от відповідно до підписання треба детально розібратися.
Аналізуючи ст. 10 Закону про об’єднання співвласників, де вказано, що загальні збори скликаються і проводяться в порядку, передбаченому для установчих зборів, зазначимо, що рішення зборів співвласників оформлюються Протоколом, форма якого затверджена Наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 25.08.2015 № 203.
Ст. 15 Закону про реєстрацію дозволяє підписувати Протокол голові та секретарю загальних зборів, а ст. 10 Закону про особливості ОСББ прямо вказує на те, що Протокол підписується усіма співвласниками (їх представниками), які взяли участь у зборах, кожен з яких ставить підпис під відповідним варіантом голосування.
Із зазначеного у законі та вивчивши затверджену форму Протоколу робимо висновок, що підписи всіх співвласників, що взяли участь у зборах мають міститься у самому Протоколі, проте тоді кожний підпис має бути нотаріально засвідчений.
Як це реалізувати на практиці - невідомо, тому практика реєстрації змін пішла по шляху, де підписи та відомості викладаються у окремому додатку до Протоколу, про що обов'язково зазначається у тексті Протоколу.
Заборон такої форми викладення Протоколу не існує. Однак, останній Наказ Міністерства юстиції України № 1682/5 від 13.05.2021 року, який викликав широкий резонанс у реєстраційній спільноті, дослівно вказував «Протокол про створення…не відповідає формі протоколу, затвердженого наказом… а саме: відсутня таблиця з підсумками голосування».
Внаслідок чого просимо бути обережними з даними Додатками до Протоколу, оскільки чітких відповідей на поставлені спільнотою питання Міністерство юстиції України не дало, а державного реєстратора за прогалини в законодавстві – покарало (зупинено доступу до ЄДР на 1 місяць).
Зверніть увагу ще на такий момент, якщо у загальних зборах приймають участь не співвласники, а їх представники, то до пакету документів відповідно до п.25 статті 17 Закону про реєстрацію обов'язково подається примірник оригіналу (нотаріально засвідчена копія) документа, що засвідчує повноваження його участі узборах, як представника.
Яка особа єзаявником при внесенні змін до ЄДР щодо керівника ОСББ?
Чинний керівник або особа за нотаріально посвідченою довіреністю чи інша особа, що має такі повноваження відповідно до відомостей ЄДР.
При цьому поняття чинний керівник – це старий керівник у останній день своїх повноважень, або новий керівник, починаючи з дня набуття повноваження керівника.
Зверніть увагу, що якщо старий керівник подає таку заяву в свій останній робочий день, в нього є такі повноваження, проте відповідно до змісту поданих документів факти, які слід реєструвати за такими документами, ще не наступили, тобто реєструвати нема що, і єдиним виходом з цієї сітуації є варіант прийняття заяви від старого керівника в його останній день та проведення реєстраційних дій на наступний день, після набуття факту змін та набуття повноважень новим головою. Проте у випадку проведення реєстраційних дій у скорочені терміни провести такі зміни не є можливим.
Чи потрібно разом із зміною керівника змінювати інформацію про зв’язок із юридичною особою?
З огляду на вищезазначене, зауважимо, що реєстраційні дії із зміною голови правління майже завжди пов’язані із зміною інформації про зв’язок із юридичною особою, бо найчастіше до інформації про зв’язок із ОСББ вносять телефон голови правління.
Звісно, внести зміни до інформації про зв’язок із юридичною особою можна і окремою дією, бо для цих дій ні потребуються жодних інших документів, крім заповненої заяви форми 2 (тобто ні рішення уповноваженого органу, ні квитанції на оплату адміністративного збору не потребується), проте зручніше та логічніше це зробити одночасно із зміною керівника.
Як внести зміни до Статуту ОСББ? Хто може виступати ініціатором таких змін? Чи може це рішення прийняти Правління?
Відповідно до ст. 10 Закону про об'єднання співвласників, до виключної компетенції Загальних зборів співвласників відноситься затвердження Статуту об'єднання, внесення змін до нього. Делегування повноважень по затвердження нової редакції Статуту ані Правлінню, ані іншим органам неможливо.
Це виключна процедура, при здійсненні якої скликаються Загальні збори співвласників, відповідно до вимог, передбачених для установчих зборів (передбачена ст. 6 Закону про об'єднання співвласників).
Тобто, знову Правління або ініціативна група у складі не менш як 3х співвласників ініціює проведення Загальних зборів, здійснює необхідне повідомлення про збори в якому міститься інформація про порядок денний зборів, дату, місце та час проведення зборів та ініші дії. В повідомленні про збори співвласникам пропонується для огляду та вивчення проект нової редакції Статуту.
Результати рішень, прийнятих на Загальних зборах, оформлюють Протоколом загальних зборів з дотриманням вимог, які ми зазначали вище у питанні скликання Загальних зборів по переобранню членів Правління.
Щодо нотаріального посвідчення Статуту - тут пряма норма Закону про реєстрацію (п. 9 ч. 1 ст. 15) - установчий документ юридичної особи викладається у письмовій формі, прошивається, пронумеровується та підписується ними особами або головою та секретарем загальних зборів.
Справжність підписів на установчому документі юридичної особи, викладеному у письмовій формі, нотаріально засвідчується.
Внаслідок вищезазначеної норми закону виникає необхідність передбачити та визначити у Протоколі загальних зборів особу, яку співласники уповноважують на підписання Статуту (зазвичай – Головуючий зборів або Голова зборів та секретар).
При внесенні необхідних змін до відомостей в ЄДР державному реєстратору подаються:
1. Заява про державну реєстрацію (форма 2);
2. Квитанція про сплату адміністративного збору;
3. Протокол Загальних зборів співвласників;
4. Додатки до Протоколу (результати голосування на загальних зборах та листи опитування) – у разі наявності
5. Нова редакція Статуту
Заявником виступає керівник або довірена особа відповідно до поданої нотаріально посвідчної довіреності, або відомостям ЄДР.
Що стосується змісту самого Статуту в новій редакції, зазначимо, що статтею 7 Закону про об'єднання співвласників визначено, що Статут об'єднання складається відповідно до типового статуту, який затверджується центральним органом виконавчоївлади, що забезпечує формування державної житлової політики і політики у сфері житлово-комунального господарства. Статут може містити також інші положення, що є істотними для діяльності об’єднання та не суперечать вимогам законодавства.
Ось тут у представників ОСББ виникають бажання переробити редакцію Типового статуту та внести до нього все, що завгодно, на що хватає фантазії.
Хтось забороняє боржникам користуватися спільним майном (при цьому і сходи, і вхіднідвері є таким же спільним майном, як підвали, горища та інші допоміжні приміщення) і така заборона зможе порушувати елементарні потреби співвласника користуватися власним майном, наприклад війти до під’їзду та піднятися по сходах. Хтось зазначає право ОСББ відключати боржників з сплати внесків на утримання будинків від газо-, електро-, водо – постачання, незважаючи на самі відносини співвласника із цими постачальниками, хтось вводить пеню за несвоєчасну сплату внесків на утримання будинку, посилаючись на відповідні норми Закону України «Про житлово-комунальні послуги», не зважаючи на те, що статтею 2 цього закону чітко визначено, що «не є предметом регулювання цього Закону відносини, що виникають між співвласниками, а також між співвласниками та об’єднанням співвласників багатоквартирного будинку».
З огляду на вищезазначене, та керуючись п.5 ч.1 статті 28 державний реєстратор, на наш погляд, повинен та має всі повноваження перевірити Статут не тільки наявність в ньому передбачених законодавством відомостей, а і на наявність суперечних чинному законодавству приписів.
Звернемо увагу, на ще один значний нюанс. Оскільки перша редакція Статуту затверджується установчими зборами, всі інші зміни відбуваються шляхом затвердження Статуту в новій редакції.
Тобто напис на Статуті - Нова редакція, в новій редакції, тощо – обов'язковий!
Який же порядок голосування на загальних зборах?
Що стосується кількості голосів необхідних для прийняття відповідного рішення, порядку голосування на загальних зборах та іншого порядку звернемо увагу, що якщо при створенні законодавець чітко визначив порядок голосування:
Статтею 10 Закону про об’єднання співвласників визначено, що рішення про визначення переліку та розмірів внесків і платежів співвласників, порядок управління та користування спільним майном, передачу у користування фізичним та юридичним особам спільного майна, а також про реконструкцію та капітальний ремонт багатоквартирного будинку або зведення господарських споруд вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало не менш як дві третини загальної кількості усіх співвласників,а в разі якщо статутом не передбачено прийняття таких рішень, - більшістю голосів. З інших питань рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини загальної кількості співвласників. Якщо в результаті проведення установчих зборів для прийняття рішення не набрано кількості голосів "за" або "проти", встановленої частиною дев’ятою цієї статті, проводиться письмове опитування співвласників, які не голосували на установчих зборах.
Письмове опитування співвласників проводиться протягом 15 календарних днів з дати проведення установчих зборів. Якщо протягом зазначеного строку необхідну кількість голосів "за" не набрано, рішення вважається неприйнятим.
Рішення приймається шляхом поіменного голосування. Під час підрахунку голосів
враховуються і голоси, подані співвласниками під час проведення установчих зборів, і голоси, подані під час письмового опитування. Рішення оформляється особистим підписом кожного, хто проголосував, із зазначенням результату голосування ("за" чи "проти"). Державна реєстрація змін до статуту об'єднання проводиться у порядку, встановленому законом для державної реєстрації юридичних осіб.
Такі самі норми зазначені і у пункті 7 типового Статуту, крім того тим же пунктом Статуту визначено, що Загальні збори можуть встановити інший порядок визначення кількості голосів, що належать кожному співвласнику на загальних зборах.
Враховуючи вищезазначене, державний реєстратор повинен знайти в ЄДР їх діючий Статут та відкрити його, та на підставі його встановити порядок голосування та прийняття рішень загальними зборами. Найчастіше зустрічаються два варіанта голосування:
- кожний співвласник (його представник) під час голосування має кількість голосів, пропорційну до частки загальної площі квартири
або нежитлового приміщення співвласника у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у будинку;
- кожний співвласник має один голос незалежно від кількості та площі квартир або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності.
А тому підрахунок голосів повинен відбуватися у відповідності до зазначеного у Статуті порядку. Суперечності між порядком голосування у діючому Статуті об’єднання та порядком визначеним чинним законодавством можливий у випадку, якщо Статут об’єднання був прийнятий до 2015-2016 років, до набуття чинності редакції Типового Статуту та внесення змін до Закону про об’єднання співвласників. В такому випадку, вважаємо, потрібно керуватися нормами законодавства, якщо порядок визначений у статуті ОСББ суперечить чинному законодавству.
Крім того, слід звернути увагу на голосування в ОСББ, яке було створено із декількох будинків. В такому випадку голосування та підрахунок голосів відбувається по кожному будинку окремо.
Враховуючи вищезазначене робимо висновок, що з питання затвердження нової редакції Статуту та переобрання нового складу правління достатньо більше половини загальної кількості співвласників голосів, отриманих і на загальних зборах, і шляхом опитування, у передбачених законом випадках та передбачених законом строки.
Але! Знову «Але»
Статтею 10 Закону про особливості ОСББ визначено, що співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому цією статтею. Якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об’єднання співвласників, проведення зборів співвласників та прийняття відповідних рішень здійснюється згідно із законом, що регулює діяльність об’єднань співвласників багатоквартирних будинків.
Пунктом 6 ст.10 передбачено, що Рішення вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 75 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, крім рішень з питань, зазначених у пунктах 2, 3 і 9 частини другої цієї статті, які вважаються прийнятими зборами співвласників, якщо за них проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку. Якщо одна особа є власником квартир (квартири) та/або нежитлових приміщень, загальна площа яких становить 50 відсотків або більше загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, рішення вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосувало більш як 75 відсотків загальної кількості співвласників, а рішення з питань, зазначених у пунктах 2, 3 і 9 частини другої цієї статті, вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосувало більш як 50 відсотків загальної кількості всіх співвласників.
Звернемося до вищезгаданого пункту 2 цієї статті, в якому визначено, що до повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, у тому числі про:
1) розпорядження спільним майном багатоквартирногобудинку, встановлення, зміну та скасування обмежень щодо користування ним;
2) визначення управителята його відкликання, затвердження та зміну умов договору з управителем;
3) обрання уповноваженої особи (осіб) співвласників під час укладання, внесення змін та розірвання
договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням;
4) визначення повноважень управителя щодо управління багатоквартирним будинком;
5) проведення поточного і капітального ремонтів, реконструкції, реставрації, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку та визначення підрядників для виконання таких робіт;
6) визначення дати та місця проведення наступних зборів співвласників;
7) визначення переліку та розміру витрат на управління багатоквартирнимбудинком;
8) відключення будинку від мереж (систем) централізованого постачання комунальних послуг у порядку, встановленому законом, і визначення системи подальшого забезпечення будинку комунальними послугами, за умови дотримання вимог
9) прийняття рішення про вибір моделі організації договірних відносин з виконавцем комунальної послуги (укладення індивідуального та/або колективного договору про надання комунальної послуги).
Тобто, приходимо до висновку, що оскільки питання затвердження нової редакції Статуту та переобрання нового складу правління не є такими, що визначені пунктами 2,3,9 вищезгаданої статті законодавства, то для прийняття таких питань необхідно більше 75% голосів.
Знову бачимо суперечності між двома законами та редакцією типового Статуту. Яка норма із приведенних вище є більш правильною сказати не можна, оскільки ми самі не знаємо вірної відповіді.
Тож, найкраще буде, якщо процент голосів по таким питання у ОСББ завжди буде більш 75%, проте на практиці набрати таку кількість голосів важко.
З огляду на це за ініціативи ГО «Спільнота реєстраторів» прийнято рішення про створення ініціативної групи відповідальної за розробку пропозицій щодо внесення змін до законодавства для усунення існуючих прогалин.
Чи можуть та які саме невірно заповнені відомості в Протоколі та додатках до нього привести до відмови у державній реєстрації?
Оскільки відповідно до пункту 7 статті 10 Закону про особливості ОСББ у протоколі обов’язково зазначається така інформація про співвласників (їх представників), які взяли участь у зборах співвласників: прізвище, ім’я, побатькові співвласника, документ, що підтверджує право власності на квартиру або нежитлове приміщення, номер квартири або нежитлового приміщення, загальна площа квартири або нежитлового приміщення, документ, що надає повноваження на голосування від імені співвласника (для представника), однією із типових помилок заявників під час оформлення документів є невірно зазначений документ, що підтверджує право власності на квартиру або нежитлове приміщення.
Аналізуючи висновки коллегії (№286/5 від 28.01.2020), відповідно до яких у поданих на реєстрацію документах було зазначені відомості про Декларацію, зареєстровану в ДАБК.
Однак, у силу приписів статті 182 Цивільного кодексу України та частини 9 статті 39 Закону України « Про регулювання містобудівної діяльності» декларація не є документом, що підтверджує право власності на нерухомість та не дає право на участь в ОСББ.
Це тільки один разючий приклад невірно зазначених заявником відомостей про документ, що підтверджує право власності. А на практиці таких помилок море: то таким документом зазначають Ордер, то витяг з ДРРП, то заповіт, тощо…А відповідно до висновків вищенаведеної коллегії державний реєстратор в даному випадку мав застосувати відмову у державній реєстрації. |
| |
| |
| Лика | Дата: Четвер, 27-Тра-2021, 08:25:48 | Повідомлення # 2 |
|
Дуже активний
Група: Адміністратори
Повідомлень: 65
Статус: Offline
| Які ще зміни можуть відбуватися уОСББ? Чи можна змінювати місцезнаходження ОСББ та/або її назву?
Питання досить дискусійне.
Звернемо увагу, що відповідно до ст. 93 ЦК України, місцезнаходженням юридичної особи є фактичне місце ведення діяльності чи розташування офісу, з якого проводиться щоденне керування діяльністю юридичної особи (переважно знаходиться керівництво) та здійснення управління і обліку.
Однак, у Статуті ОСББ обов'язково зазначається адреса, за якою знаходиться будинок, який обслуговується даною юридичною особою. Також ст. 4 Закону про об'єднання співвласників передбачено, що в одному багатоквартирному будинку може бути створено тільки одне об’єднання.
Заборони щодо проведення зміни місцезнаходження ОСББ жодний закон не містить, однак при прийнятті вищезазначених змін обов'язково вивчайте положення Статуту, чи дійсно не змінився багатоквартирний будинок, який є в обслуговуванні ОСББ, оскільки такі зміни прямо суперечать нормам законодавства – інший склад співвласників, інший об'єкт обслуговування,земельна ділянка і т.і.
Зміна місцезнаходження ОСББ можлива, наприклад, у зв’язку із зміною назви вулиці на якій розташовано будинок, в якомустворено ОСББ, пов’язану із її декомунізацією.
Доволі часто назва самого ОСББ обрана у прив’язці до назви вулиці, а тому, якщо така назва підпадає під вимоги закону про декомунізацію, зміна назви ОСББ можлива.
Крім того, зміна місцезнаходження ОСББ допустима, наприклад, у випадках впорядкування адреси на підставі рішення органів місцевого самоврядування.
В таких випадках можемо попередньо пропонувати заявнику подати рішення, де причини таких змін будуть прописані в тексті документів.
Тобто, для зміни назви, незважаючи на пункт 2 ч.4 статті 17 Закону про реєстрацію, в якому визначено, що для крім внесення змін про місцезнаходження юридичної особи примірник оригіналу (нотаріально засвідчена копія) рішення уповноваженого органу управління юридичної особи про зміни не подаються, необхідно Рішення (Протокол) загальних зборів на яких затверджується Статут в новій редакції уже із новими відомостями про місцезнаходження та/або назву ОСББ.
Ще однією, доволі рідкою, зміною відомостей про ОСББ є зміна КВЕДів, найчастіше розширення. Проте існують випадки, коли доволі старе ОСББ знаходиться досі на КВЕДах класифікатора 2006 року і виникає необхідність змінити КВЕД на актуальний, іноді ОСББ бажає розширити свої КВЕДи, додати, наприклад: 68.20. Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна, 81.30. Надання ландшафтних послуг, або 68.32 Управління нерухомим майном за винагороду або на основі контракту.
Для зміни видів економічної діяльності подається відповідне рішення уповноваженого органу (Протокол загальних зборів), Статут в новій редакції із переліком розширеної сфери діяльності, квитанція та заява ф.2.
В окремих випадках ОСББ може надавати право підпису документів певним особам та вносити ці відомості про представників довідомостей, що містяться в ЄДР щодо ОСББ, найчастіше це бухгалтер або інша найнята особа. Для внесення таких змін, зазвичай, подається рішення (Протокол) загальних зборів, а у випадку, якщо відповідно до Статуту об’єднання прийняття рішень з таких повноважень передано правлінню – Протокол засідання правління.
На практиці, у певних випадках, коли серед співвласників та їх представників не знаходиться особа, що має бажання керувати ОСББ до редакції типового Статуту вносяться певні зміни, а саме прописують, передбачають таку найману особу яка буде
виконувати всі або частину функцій голови правління. Вона може мати назву: Керуючий, керуючий будинком, управляючий, управдом, тощо. Зазначивши в статуті таку посаду, функції та повноваження, на які вона має право та порядок призначення (обрання на загальних зборах або засіданням правління, укладання трудового договору, тощо…) можна передати більшість господарських функцій з управління такій особі за винагороду, надавши їй право підпису із внесенням відповідних записів до ЄДР, в такому випадку голова Правління стає номінальним керівником, який працює нагромадських засадах та відповідає за організаційні питання об’єднання.
З огляду на вищеперелічені особливості порядку проведення змін до відомостей про ОСББ пропонуємо державним реєстраторам долучитися до ініціативи ГО «Спільнота реєстраторів» щодо внесення змін до законодавства.
Нашою головною метою є бажання конкретного врегулювання порядку здійснення таких дій, з метою недопущення «двобічного трактування» закону, що унеможливить зловживання в цій сфері та при відсутності прогалин дасть можливість державним реєстраторам чітко дотримуватися норм закону, без підстав для скасування таких реєстраційних дій в судовому порядку та без ризику позбавлення доступу до ЄДР ОСББ – цікава організаційно-правова форма, що надає багато можливостей співвласникам багатоквартирних будинків, а тому чітке законодавче врегулювання сприятиме збільшенню реєстрації таких юридичних осіб, що є в пріоритеті будь-якого
суспільства.
З повагою: члени ГО «Спільнота реєстраторів», Олена Батрина, Анжеліка Черкашина, Тетяна Рибачук.
|
| |
| |
