| Лика | Дата: Понеділок, 02-Сер-2021, 12:42:56 | Повідомлення # 1 |
 Дуже активний
Група: Адміністратори
Повідомлень: 65
Статус: Offline
| РЕЄСТРАЦІЯ ПЕРЕХОДУ ПРАВА ОРЕНДИ ЗА ДОГОВОРОМ ВІДЧУЖЕННЯ ТАКОГО ПРАВА.
Порядок реєстрації права оренди за договором купівлі - продажу такого права визначено п. 81-5 Порядку державної реєстрації речових правна нерухоме майно та їх обтяжень, а саме: для державної реєстрації права оренди земельної ділянки, права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) чи права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), набутого у результаті відчуження такого права її користувачем, заставодержателем (іпотекодержателем) у випадках, передбачених законом, а також набутого на підставі рішення суду, у результаті примусового звернення стягнення на таке право користування чи у результаті спадкування, подаються відповідні документи, передбачені статтею 27 Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень”.
Статтею 27 Закону визначено перелік документів, які подаються для держаної реєстрації.
З позиції державного реєстратора, який не дуже часто стикається з земельними відносинами або державного реєстратора початківця, достатньо складно та не зрозуміло.
Для того щоб зрозуміти та визначитись з переліком документів, які повинні бути подані для державної реєстрації, звернемось до законодавства про землю, а безпосередньо про оренду землі.
 Спочатку давайте згадаємо, що таке право оренди земельної ділянки?
 ПРАВО ОРЕНДИ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ – це засноване на договорі, строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Правові відносини, пов’язані з орендою землі, урегульовані
 Земельним кодексом України,
Цивільним кодексом України,
Законом України «Про оренду землі»
та іншими нормативно-правовими актами та положеннями самого договору оренди землі.
Статтею 14 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.
Статтею 30 цього ж Закону передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.
Відповідно до пункту 5 частини 1 статті 93 Земельного кодексу України – «право оренди земельної ділянки може відчужуватися, у тому числі продаватися на земельних торгах, а також передаватися у заставу, спадщину, вноситися до статутного капіталу власником земельної ділянки - на строк до 50 років, крім випадків, визначених законом».
Право оренди є видом майнового права, як об’єкт цивільних правовідносин».
Таким чином особа (фізична чи фізична), яка має намір продати своє право оренди землі, може здійснити це шляхом  продажу такого права з укладенням відповідного договору.
Звертаю увагу та те, що законодавцем, на відміну від договору оренди землі, не передбачено типової форми договору відчуження права оренди землі. Виходячи з цього можна зробити висновок, що договір відчуження права оренди землі укладається у простій письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Якщо ж договір оренди землі посвідчений нотаріально, то необхідне в такій же формі укладення й договору відчуження права оренди. Важливим ще буде зазначити, що строк договору відчуження права оренди землі не може перевищувати строк дії договору оренди землі.
Важливим моментом є те, що право на оренду землі державної чи комунальної власності (стаття 81 Закону України «Про оренду землі») позбавляє орендаря права відчужувати таке право іншим особам. Відповідно до статті 165 Земельного кодексу України земельної ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис), у тому числі з розташованими на них об’єктами нерухомого майна державної чи комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами на конкурсних засадах (земельних торгах).
Так, відповідно вищенаведеного - результатом відчуження права оренди на земельну ділянку є договір купівлі-продажу права оренди земельної ділянки. Продаж права оренди – одна із самостійних підстав заміни сторони в договорі оренди.
Зауважу, що за статтею 81 Закону України «Про оренду землі» - відчужене право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації у встановленому законодавством порядку.
Тепер визначимось з переліком документів, необхідних для проведення державної реєстрації, та самою державною реєстрацією.
Для державної реєстрації подається:
 заява про державну реєстрацію іншого речового права(перехід);
оригінал договір купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.
квитанція про сплату адміністративного збору.
Хто може бути заявником? Тут законодавство надає нібито вичерпну відповідь – стаття 2 Закону України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень» - заявником є власник, інший правонабувач, сторона правочину, у яких виникло, перейшло чи припинилося речове право, або уповноважені ними особи - у разі подання документів для проведення державної реєстрації набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав.
Тобто заявником може бути:
 власник (у разі укладення укладення додаткової угоди про внесення змін до договору оренди в частині особи орендаря);
попередній орендар (право якого припинилось на підставі договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки);
новий орендар (право якого набуто на підставі договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки).
Але, у мене, як державного реєстратора, виникає питання: за договором купівлі-продажу права оренди землі виникли правовідносини у двох сторін (правокористувачі). Цей договір може бути укладений, тільки з письмового погодження власника (або це оговорено умовами договору оренди земельної ділянки). А чи виконана процедура погодження з власником?  Це може бути підставою для визнання правочину недійсним та скасуванню державної реєстрації.
 Важливо, під час проведення державної реєстрації!!!!!!
Проведення перевірки суб’єктів:
якщо стороною правочину є юридична особа, то державним реєстратором встановлюється обсяг цивільної правоздатності та дієздатності юридичної особи.
перевірка цивільної правоздатності та дієздатності юридичної особи, здійснюється шляхом:
отримання з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань (ЄДР) відомостей про таку особу. Тобто, державним реєстратором встановлюється відповідність відомостей про юридичну особу в поданих документах для державної реєстрації з відомостями ЄДР – назва, код ЄДРПОУ, прізвище, ім’я по-батькові керівника, або особи яка має право вчиняти дії від імені юридичної особи, без довіреності;
перевірка відповідності реєстраційної дії, вчиняється, обсягу її цивільної правоздатності та дієздатності з установчими документи. Тобто, державним реєстратором, на підставі установчих документів, встановлюється наявність обмежень в повноваженнях виконавчого органу. Простими словами, чи має право керівник (найпоширеніший випадок) самостійно укладати таки правочини, або для цього необхідне рішення уповноваженого органу управління юридичної особи.
перевірка цивільної правоздатності та дієздатності юридичної особи - нерезидента здійснюється на підставі документа, що підтверджує реєстрацію такої особи у країні її місцезнаходження (витяг із торговельного, банківського, судового реєстру тощо), та її установчих документів (їх копій), що легалізовані (консульська легалізація чи проставлення апостиля) в установленому законодавством порядку, якщо інше не встановлено чинними міжнародними договорами України, згода на обов’язковість яких надана Верховною Радою України.
У разі подачі документів на державну реєстрацію уповноваженою на те особою встановлюється обсяг повноважень такої особи на підставі документа, що підтверджує її повноваження діяти від імені іншої особи. Дійсність довіреності, нотаріально посвідченої відповідно до законодавства України, перевіряється за допомогою Єдиного реєстру довіреностей.
- якщо стороною правочину є фізична особа, то державним реєстратором встановлюється цивільна правоздатності та дієздатності фізичної особи - громадянина України, шляхом отримання відомостей про таку особу з Державного реєстру актів цивільного стану громадян. Перевірка цивільної правоздатності та дієздатності фізичної особи - іноземця або особи без громадянства здійснюється на підставі документа, що посвідчує його особу і є підставою для перебування в Україні.
Визначаємо наявність обтяжень щодо особи, яка передає право оренди.
Проводимо державну реєстрацію переходу права оренди.
Видаємо витяг особисто заявнику.
 Строк розгляду такої заяви становить п’ять робочих днів з дня реєстрації заяви.
Пам’ятаємо, що дії заявника та державного реєстратора можуть бути оскаржено до суду.
Статтю підготовлено членом ГО «Спільнота реєстраторів» Сергєєвою Тетяною.
Дане узагальнення не є нормою права та носить рекомендаційний характер.
|
| |
| |
