| Annushka_Babuta | Дата: П`ятниця, 06-Сер-2021, 13:15:08 | Повідомлення # 1 |
|
Новичок
Група: Член ГО
Повідомлень: 2
Статус: Offline
| РЕЄСТРАЦІЯ ПРАВА ОРЕНДИ, ПОХІДНОГО ВІД ПРАВА ЕМФІТЕВЗИСУ
Узагальнивши правову природу емфітевзису, можна сказати, що емфітевзис  - це право користування та володіння чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, яке виникає на підставі договору між власником земельної ділянки та фізичною або юридичною особою. До того ж право емфітевзису є речовим правом на нерухоме майно, похідним від права власності, яке підлягає державній реєстрації відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
 Отже, чи то укладаючи договір користування земельної ділянки сільськогосподарського призначення (емфітевзис), чи то вивчаючи вказаний договір з метою проведення державної реєстрації, на що саме варто звернути увагу?
 сторонами Договору є Власник земельної ділянки з одного боку та Землекористувач, а саме фізична або юридична особа з іншого боку (ч. 1 ст. 407 ЦК) Саме одна із цих сторін і буде заявником під час проведення державної реєстрації набуття, зміни або припинення даного виду іншого речового права (п. 3 ч. 1 ст. ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
Під час проведення державної реєстрації емфітевзису реєстратор в ДРРП, в графі «суб’єкти» іншого речового права, зазначає лише Землекористувача, поставивши позначку в закладці «Особа, яка наділяється правом», і обравши для нього з випливаючого списку «роль» - «Правокористувач», при цьому вказувати в графі «суб’єкти» особу Власника не є обов’язковим.
На виконання вимог законодавства щодо визнання правочину чинним, реєстратор повинен перевірити підписантів вказаного договору на наявність необхідного обсягу цивільної дієздатності та правоздатності. Перевірка цивільної правоздатності та дієздатності фізичної особи здійснюється шляхом отримання відомостей про таку особу з Державного реєстру актів цивільного стану громадян. Перевірка цивільної правоздатності та дієздатності фізичної особи - іноземця або особи без громадянства здійснюється на підставі документа, що посвідчує його особу і є підставою для перебування в Україні. Перевірка цивільної правоздатності та дієздатності юридичної особи, зареєстрованої відповідно до законодавства України, здійснюється шляхом отримання з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань відомостей про таку особу, у тому числі про її установчі документи, та перевірки відповідності реєстраційної дії, яка вчиняється, обсягу її цивільної правоздатності та дієздатності. (ч. 6 ст. 18 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»)
Об’єкт емфітевтичного права, відповідно до глави 33 ЦК України, ст. 102-1 ЗК України є очевидним і це земельна ділянка, а якщо бути точнішим її кадастровий номер, площа та місце розташування з обов’язковою вказівкою цільового призначення, бо саме земельна ділянка сільськогосподарського призначення може передаватися в користування за договором.
Строк дії договору відповідно до ст. 408 ЦК України, ч. 6 ст. 102 ЗК України становить 50 років, в той же час законодавцем не визначено мінімального строку дії емфітевзису. Договором про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб може бути встановлена умова щодо поновлення такого договору без вчинення сторонами письмового правочину про його поновлення, але вказана норма не стосується земель комунальної та державної власності. Більш детальний порядок поновлення договору передбачений ст. 126-1 ЗК України.
Плата. Законом не передбачено обов’язок Землекористувача платити за користування земельною ділянкою, в той же час законодавець і не виключає можливості Власника земельної ділянки одержати таку плату за користування, однак розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати повинні бути встановлені договором за домовленістю сторін. При цьому розмір плати не залежить від нормативної грошової оцінки землі та відсутнє будь-яке визначення її максимального та мінімального строку. (ч. 2 ст. 409 ЦК України). Проте не існує виключень із правил, у разі, якщо в тексті договору вказано щодо умови продажу права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб іншій особі, то однією з істотних умов такого договору, відповідно до ч. 5 ст. 411 ЦК України, є розмір та порядок сплати відсотків, який залежить від ціни продажу (вартості права), встановлених договором емфітевзису. Вказана вище плата може бути реалізована на практиці лише, передбачивши її в тексті договору.
Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин» від 28.04.2021 № 1423-IX внесено певні зміни щодо правового регулювання права емфітевзису, які в свою чергу поповнюють зміст договору та породжуються додаткові функції Державного реєстру прав, з якими реєстратор зобов’язаний ознайомитися та вдало використовувати їх на практиці.
 Отже, чч.3,4 ст.102-1 ЗКУ з 27.05.2021 р. закріплюють такі положення:
Земельна ділянка, що перебуває в оренді, не може бути передана її власником іншій особі на праві емфітевзису. Враховуючи вказану норму, при розгляді заяви про реєстрацію іншого речового права, права користування земельною ділянкою сільськогосподарського призначення (емфітевзис) реєстратор, встановивши наявність в ДРРП запису про право оренди земельної ділянки, має всі підстави для відмови в проведенні державної реєстрації права емфітевзису, керуючись п. 1 (заявлене речове право, обтяження не підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону)та п. 5 (наявні суперечності між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями) ч. 1 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Особа, яка використовує земельну ділянку на праві емфітевзису, може передавати її в оренду на строк, що не перевищує строк договору емфітевзису. Відповідно до ст. 8-3 ЗУ «Про оренду» така особа залишається відповідальною перед власником земельної ділянки за виконання своїх зобов’язань за договором емфітевзису. Умови договору оренди земельної ділянки, що використовується на праві емфітевзису, мають обмежуватися умовами договору емфітевзису та не суперечити йому. Строк оренди земельної ділянки, що використовується на праві емфітевзису, не може перевищувати строку користування такою земельною ділянкою на праві емфітевзису. У разі припинення договору емфітевзису чинність договору оренди припиняється.
 Алгоритм дії реєстратора у разі емфітевзисної оренди в ДРРП. Отже, державна реєстрація права оренди у вищевказаному випадку можлива виключно за умови наявності відкритого розділу на земельну ділянку в Державному реєстрі прав, а також запису про право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис). В свою чергу, під час державної реєстрації оренди земельної ділянки, яка перебуває в користуванні на праві емфітевзису, керуючись аб. 6 ст. 4 ЗУ «Про оренду» та ч. 8 ст. 93 ЗК України, особу Землекористувача зазначаємо в ДРРП, в графі «суб’єкти», обравши для нього з випливаючого списку «роль» - «Орендодавець», попередньо поставивши відмітку «особа яка передала право». Державна реєстрація припинення права оренди земельної ділянки, переданої в оренду на праві емфітевзису, якщо таке припинення відбулося у зв’язку з припиненням такого права, проводиться без подання відповідної заяви заявниками одночасно з державною реєстрацією припинення права емфітевзису (ст. 31-5 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
Матеріал підготовлено членом ГО "Спільнота реєстраторів" Бабутою Анною.
Вказана стаття не несе в собі імперативних характер та обов’язку її суворого дотримання, а є лише узагальненням норм Законів України, що регулюють відповідні відносини у сфері надання земельної ділянки сільськогосподарського призначення у користування (емфітевзис).
|
| |
| |
