| Світлана_Медвєдєва | Дата: Субота, 06-Лют-2021, 18:45:57 | Повідомлення # 1 |
|
Инициатор дискусій
Група: Модератори
Повідомлень: 24
Статус: Offline
| РЕЄСТРАЦІЯ ПРАВА НА ПІДСТАВІ ДОГОВОРУ, ЩО МІСТИТЬ УМОВУ ПРО ЙОГО ПОНОВЛЕННЯ
З 16.07.202 року набували чинності зміни до Земельного кодексу та Закону України «Про оренду землі», яківнесені 5 грудня 2019 року Закон України №340-IX«Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» (далі – Закон № 340- IX).
Які норми набувають чинності? Сьогодні мова піде про наступну норму.
Стаття 1261 Земельного кодексу України «Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельногосервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови».
Договором оренди землі, договором про встановлення земельного сервітуту, договорами про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови може встановлюватися умова щодо поновлення таких договорів.
Умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.
2. Якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.
3. Сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору не пізніш як за місяць до дати закінчення дії такого договору, подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору.
4. У разі відсутності заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору до дати закінчення дії такого договору після настання відповідної дати закінчення дії договору державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк";
Нащо слід звернути увагу державному реєстратору прав з 16.07.2020 року при реєстрації іншого речового права за договором оренди землі, договором про встановлення земельного сервітуту, договорами про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови?
По-перше, як і завжди, треба визначитись із підставами зупинення чи відмови. Вони залишились незмінними, крім доданої підстави для відмови у державній реєстрації. Статтю 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» було доповнено пунктом 8, а саме: державної реєстрації речових прав нанерухоме майно на підставі нотаріально посвідченого договору - у разі якщо обтяженням є вимога нотаріального посвідчення договору, встановлена власником майна. Якщо таких немає, то продовжуємо розглядати.
По-друге, вищевказані договори з 16.07.2020 року слід розмежовувати за двома видами:
- договір укладений на визначений термін безумови щодо поновлення договору;
- договір, який містить умову щодо поновленнядоговору оренди.
Звертаємо увагу, що умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.
Отже, реєстратору перш за все слід визначити вид договору. Від цього буде залежати, ставити відмітку (галочку) в записі про інше речове право про пролонгацію чи ні. Для цього необхідно уважно прочитати умови договору.
По-третє, слід наголосити на п. 11-1 постанови КМУ від 25.12.2015 року № 1127 «Про подання/отримання заяви державний реєстратор за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав невідкладно повідомляє власнику об’єкта нерухомого майна, щодо якого подано заяву, а також відповідному користувачу, обтяжувачу.
Повідомлення власника об’єкта нерухомого майна, користувача чи обтяжувача здійснюється в разі наявності в Державному реєстрі прав відомостей про їх абонентський номер мобільного телефона та/або адреси електронної пошти шляхом надсилання інформації в електронній формі про тип заяви, її реєстраційний номер, дату та час подання, прізвище, ім’я та (за наявності) по батькові заявника.»
Про доопрацювання програмного забезпечення в цьому напрямку ДП «НАІС» проінформує. Проте, постановою Кабінету Міністрів України від 09.11.2016 року № 806 «Про внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України з питань державної реєстрації визначено, що до зміни програмного забезпечення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, пов’язаної з повідомленням власника об’єкта нерухомого майна про подані/отримані заяви на проведення реєстраційних дій щодо його майна, надсилання такого повідомлення із зазначенням відомостей про тип заяви, її реєстраційний номер, дату та час її подання, прізвище, ім’я та по батькові (за
наявності) заявника забезпечується державним реєстратором прав на нерухоме
майно в електронному вигляді з використанням його офіційної або власної електронної пошти (за умови наявності в зазначеному Реєстрі відомостей про електронну адресу власника як адреси для зворотного зв’язку).
Отже, ураховуючи вищесказане, створюємо відповідний запис про інше речове право в Державному реєстрі речових права на нерухоме майно та їх обтяжень. Нагадуємо про виконання п. 11-1 постанови КМУ від 25.11.2015 року №1127 У разі наявності у документах, поданих для державної реєстрації іншого речового права, похідного від права власності, відомостей про ціну (вартість) такого речового права та/або розмір плати за користування нерухомим майном додатково вносяться відомості про таку ціну (вартість) та/або розмір плати». Звертаємо увагу на термін «у разі наявності». Додатково вимагати документи, що підтверджують ціну вартість та/або розмір плати державний реєстратор не має права.
Статтею 15 Закону України «Про оренду землі» визначено, що істотною умовою договору оренди є дата укладення та строк дії договору оренди. Стаття 19 цього ж Закону передбачає, що дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права.
Також, звертаємо Вашу увагу, що змінами до Земельного кодексу та ЗаконуУкраїни «Про оренду землі», які внесені 5 грудня 2019 року Законом України №340-IX «Про внесення змін до деякихзаконодавчих актів України щодо протидії рейдерству» визначено, що правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновленнядоговорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".
З метою забезпечення захисту законних прав сторін у договорі, наполегливо рекомендуємо державним реєстраторам вживати всіх можливих заходів щодо підвищення юридичної та правової обізнаності орендарів та рекомендувати останнім:
1.Включати за згодою орендодавця в договір оренди наступні пункти в розділ «Обов’язки орендодавця»:
- у разі відмови орендодавця від автоматичної пролонгації договору оренди, якщо така умова прописана у договорі оренди, або припинення строку дії договору оренди землі і відмови орендодавця від погодження проекту договору про укладання його на новий строк, який надіслав йому орендар, орендодавець зобов’язаний надати орендарю можливість зібрати врожай, якщо ним була оброблена та засіяна земельна ділянка під час дії договору оренди, термін дії якого скінчився;
- повідомити орендаря за місяць стосовно бажання подати заяву про виключення з ДРРП відомостей щодо поновлення договору.
2. Обов’язково при подачі заяви про реєстрацію іншого речового права зазначити відомості про актуальні електронну пошту та номер телефону щоб реєстратор, у разі необхідності, мав можливість невідкладно повідомити користувача земельної ділянки.
Автор: Медвєдєва Світлана, Бабіч Альона, Заболотний Анатолій
|
| |
| |
